هنگام خرید NFT املاک و مستغلات، واقعاً چه چیزی می خرید؟ | اولین بازار NFT ایران

هنگام خرید NFT املاک و مستغلات، واقعاً چه چیزی می خرید؟
فروش خانه NFT ممکن است گام بعدی برای رونق ارزهای دیجیتال در بازار املاک و مستغلات باشد، اما قوانین قانونی همچنان مبهم است.

از آنجایی که ارزهای دیجیتال به جریان اصلی منفجر شده اند، املاک و مستغلات لوکس اثرات آن را احساس کرده اند، به طوری که توسعه دهندگان با فهرست کردن املاک بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال، و خریداران به دنبال تبدیل برخی از دارایی های دیجیتال ارزشمند خود به دارایی واقعی هستند. در ماه‌های اخیر، شوق ارز دیجیتال املاک و مستغلات به مرحله اجتناب‌ناپذیر بعدی خود رسیده است: مسابقه برای کشف نحوه خرید و فروش خانه از طریق توکن‌های غیرقابل تعویض، که معمولاً به عنوان NFT شناخته می‌شوند.

برای افراد ناآشنا (یا کسانی که هنوز این مفهوم را کمی گیج‌کننده می‌دانند)، NFT‌ها توکن‌های دیجیتالی منحصربه‌فردی هستند (خرید شده با ارز دیجیتال) که به‌طور امن مالکیت انحصاری یک دارایی دیجیتال را از طریق بلاک چین اعطا می‌کنند، جایی که مالکیت می‌تواند به صورت عمومی ردیابی شود و به راحتی فروخته شود. اغلب برای افزایش سوداگرانه قیمت. NFT ها معمولاً برای خرید و فروش دارایی های دیجیتال – مانند هنر دیجیتال یا موسیقی – استفاده می شوند، اما می توانند برای تجارت حقوق مالکیت اشیاء فیزیکی نیز استفاده شوند، تا زمانی که عنوان یا قرارداد مالکیت شی به نحوی با NFT مرتبط باشد. از نظر تئوری، این می تواند برای املاک و مستغلات نیز صادق باشد، و علاقه مندان به ارزهای دیجیتال مشتاقانه به امکان معامله اسناد و عناوین دارایی با لمس یک دکمه چشم دوخته اند.

در ماه مه، مایکل آرینگتون، بنیانگذار TechCrunch ، پس از خرید اولیه ملک با استفاده از اتریوم در سال 2017 ، آپارتمان خود را در کیف، اوکراین، به عنوان NFT تحت حمایت املاک و مستغلات از طریق پلتفرم املاک Propy فهرست کرد. (NFT که مالکیت ملک را منتقل می کرد در حراج با قیمت اولیه 20,000 دلار فهرست شده و به قیمت بیش از 93,000 دلار فروخته شده است. Propy این فروش را به عنوان “اولین NFT املاک و مستغلات در جهان” تبلیغ کرده است و اکنون فرمی را در وب سایت خود برای فروشندگان علاقه مند به گزینه “NFT ملک شما” ارائه می دهد. اخیراً، توسعه‌دهنده Prometheus دو خانه لوکس را در پرتغال به ارز رمزنگاری Cardano فروخت و همچنین مالکیت آن را از طریق NFT در دسترس قرار داد، «به مالکان آینده اجازه می‌دهد تا با کلیک یک دکمه از طریق فناوری بلاک چین، املاک را دوباره بفروشند.»

ایالت ساید، یک دلال املاک در کالیفرنیا در ماه آوریل تلاش کرد ملکی را به عنوان NFT به حراج بگذارد (فروش ملک قرار بود همراه با NFT باشد)، اما  نتوانست یک پیشنهاد دهنده را جذب کند . (حداقل پیشنهاد 2 میلیون دلار تعیین شد که بسیار بیشتر از ارزش بازار ارزیابی شده خانه است.)

حتی برای فروش موفق اموال NFT مانند معامله اخیر پرومتئوس، این معامله با مقدار زیادی اخطار و برخی سوالات اساسی همراه است، مانند: چگونه یک NFT می تواند از نظر قانونی مالکیت دارایی را “با لمس یک دکمه”، زمانی که قانونی است، اعطا کند. انتقال یک خانه به طور کلی شامل فرآیندهای کندتر مانند انتقال عنوان است؟ و چگونه خریدار که ملکی را در بلاک چین تحویل می‌گیرد، می‌تواند دقت معمول را برای محافظت از خود تضمین کند؟

جیسون هابر، نماینده Compass مستقر در نیویورک، گفت: «عملیات کلیدی برای NFT ها است، زیرا می توانند مالکیت چیزی را از طریق انتقال NFT منتقل کنند. جایی که ما اکنون در آن هستیم این است که NFT را منتقل می کنیم، اما مراحل را نیز انجام می دهیم [که در فروش خانه سنتی است]. بنابراین، کاربرد NFT به غیر از این که «این یک چیز جدید واقعاً جالب است» کجاست؟

در مورد دو خانه پرتغالی، یکی از جنبه‌های کلیدی معامله توافق بود که تیم حقوقی پرومته اطمینان حاصل کند که انتقال ملک و ثبت اسناد مالکیت مطابق با قوانین محلی انجام می‌شود تا زمانی که فناوری بلاک چین به بخشی منظم از روند قانونی تبدیل شود. 

رابرت دبلیو وود، وکیل مالیاتی مستقر در سانفرانسیسکو، می‌گوید: «مانند خرید ملک با هر ارز رمزپایه‌ای، روند اسناد قدیمی و ثبت اسناد یکسان است. از این نظر، حداقل در حال حاضر، بیشتر یک حیله است تا یک تغییر اساسی.»

به طور خلاصه، خرید NFT یک ملک در دنیای واقعی احتمالاً معنای زیادی نخواهد داشت، مگر اینکه تمام اسناد استاندارد، مانند انتقال مالکیت، در کنار فروش دیجیتال انجام شود. 

بنجامین گلدبرد، شریک Goldburd McCone LLP مستقر در نیویورک، گفت: «NFT اساساً یک حق دیجیتالی برای هر چیزی است. “NFT به یک ملک اساساً بی ارزش است مگر اینکه این نوع مالکیت را منتقل کند.”

با این حال، برخی از خریداران دیجیتالی باهوش به دنبال فرصتی برای تجارت املاک با لمس یک دکمه هستند، در حالی که فروشندگان و توسعه‌دهندگان عجله دارند تا راه‌های عملی برای تحقق آن بیابند. اگر در نظر دارید یک معامله املاک و مستغلات مرتبط با NFT داشته باشید، در اینجا چند نکته کلیدی وجود دارد که باید در نظر بگیرید:

سردردهای انتقال مالیات و عنوان

چشمگیرترین نکته برای خریدار در معامله ملک NFT این است که آیا خرید دیجیتالی شما واقعاً مالکیت قانونی خانه را از طریق تمام کانال های سنتی به شما اعطا می کند یا خیر.

آقای هابر گفت: «آنچه در حال حاضر جالب است این است که قوانین با این فناوری مطابقت ندارند. قوانین در سراسر [ایالات متحده] و شهرداری های ایالتی باید نحوه ثبت اسناد را تغییر دهند. در حال حاضر، شما به دفتر منشی شهرستان بروید، به بلاک چین نمی روید.

علاوه بر این، خریداران یا فروشندگان ممکن است در مورد اینکه چه کسی و دقیقاً چه چیزی در طرف دیگر معامله آنها وجود دارد، دچار نگرانی قانونی شوند. برای فروش NFT Prometheus، طبق گزارش ها، این شرکت پروتکل هایی را برای انجام این معامله در حالی که همچنان با قوانین محلی Know Your Customer (KYC) مطابقت دارد، توسعه داده است. (نمایندگان پرومتئوس به درخواست نظر برای این داستان پاسخ ندادند.)

مکس دیلندورف، یکی از شرکای شرکت حقوقی دیلندورف مستقر در نیویورک، گفت: «برای اینکه یک شرکت این کار را انجام دهد، باید هنگام صدور این NFTها به مقررات اوراق بهادار توجه داشته باشد. “بزرگترین اولویت [برای یک معامله ایالات متحده] رعایت قانون رازداری بانکی ایالات متحده است. شما نمی توانید چیزی را به کسی بفروشید بدون اینکه بدانید او کیست، چه رسد به املاکی که در بازارهای ثانویه معامله می شوند.

چیزهای زیادی برای باز کردن بسته بندی وجود دارد. فقط تصور کنید که من NFT یک ملک را دریافت کنم، واقعاً به چه معناست.» آقای دیلندورف ادامه داد. «من دقیقاً چه چیزی را دارم؟ اگر ملک سه رهن داشته باشد و یکی از آنها نکول باشد، اگر مالیات املاک به روز نباشد چه؟ اگر مبلغی را برای شخصی در کره شمالی یا ایران یا سایر حوزه های قضایی تحریم شده ارسال کنم، چطور؟ اگر من فقط یک توکن بخرم، هیچکس این را به من نمی گوید.

برای خریداران، این به معنای دقت بالایی است، و برای فروشندگان یا توسعه‌دهندگان، احتمالاً به معنای کار اضافی برای رسیدگی به جزئیات قانونی است و در عین حال باعث می‌شود فرآیند احساس «لمس یک دکمه» را برای خریداران یکپارچه کند.

نیکلاس چاوز، یکی از نمایندگان Corcoran که همچنین مالک Silicon Title است، یک شرکت فناوری که از بلاک چین برای انتقال عناوین املاک و مستغلات استفاده می کند، گفت: “آنچه در آینده قابل پیش بینی اتفاق می افتد این است که ما باید وظایف مضاعف را انجام دهیم.” “به این معنی که ما باید عنوان و escrow را به روش استاندارد ببندیم و همچنین آن را روی بلاک چین ببندیم.”

علاوه بر نگرانی‌های مالیاتی معمولی که ممکن است با معاملات دارایی‌ها برای ارزهای دیجیتال همراه باشد، بسته به نحوه ساختار فروش خانه NFT، نتیجه نهایی می‌تواند به طور بالقوه یک صورت حساب مالیاتی بالاتر برای خریداران باشد.

آقای گلدبرد گفت: «برای استفاده از NFT برای ردیابی مالکیت یک ملک، باید آن را در یک نهاد حقوقی بپیچید، معمولاً چیزی شبیه LLC». «NFT اساساً باید مالکیت عادلانه را از طریق مالکیت نهاد ایالات متحده منتقل کند. مشکل این است که شما با مسائل مالیاتی مواجه می‌شوید و ممکن است به راحتی با یک صورت حساب مالیاتی و انتقالی احتمالاً بزرگ‌تر معامله کنید.»

آقای وود افزود: “من همیشه فکر می کنم مفید است که به مردم یادآوری کنم که اگر چیزی را با ارز دیجیتال ارزشمند می خرند، عمل خرید چیزی نیز فروش رمزنگاری برای مقاصد مالیاتی است، بنابراین آنها باید مالیات پرداخت کنند. از ارزهای دیجیتال قدردانی شده است.”

جستجو برای روش فروش بدون درز

به کنار موانع لجستیکی و مالیاتی، علاقه مندان به ارزهای دیجیتال هنوز مشتاق هستند راهی برای تبدیل کردن فروش خانه NFT به یک واقعیت قابل اجرا بیابند و بلاک چین را راهی بالقوه ایمن تر و کارآمدتر برای تراکنش های حساس مانند انتقال عنوان می دانند.

آقای هابر گفت: “تکنولوژی برای انجام آن وجود دارد، و انجام آن به گونه ای است که احتمالاً برای مصرف کنندگان ایمن تر از دفتر منشی شهرستان است.” “شما همیشه در مورد افرادی می خوانید که این کلاهبرداری ها را انجام می دهند و ساختمان هایی را که حتی مالک آنها نیستند می فروشند.”

آقای گلدبرد افزود، “تنها راهی که این امر عادی می شود این است که چه زمانی و در صورتی که قوانین محلی زمین اصلاح شود تا به NFT ها اجازه دهد تا عنوان را تأیید کنند. این ممکن است ایده خوبی باشد زیرا احتمالاً بسیاری از مشکلات ضبط را که در شرکت‌های عنوان اتفاق می‌افتد را کاهش می‌دهد و احتمالاً حتی بیمه عنوان را ارزان‌تر می‌کند.»

آقای هابر گفت، برخی از خریداران قبلاً در مورد گزینه هایی برای استفاده از NFT به عنوان راهی برای سرمایه گذاران برای تقسیم و فروش قطعات مالکیت خانه پرس و جو کرده اند. در جاهای دیگر، شرکت آقای چاوز در حال آزمایش بتا فروش یک NFT است که حق اولین امتناع برای خرید ملک را منتقل می کند و به خریدار این اختیار را می دهد که خانه را با قیمت تعیین شده و توافق شده برای مدت زمان معینی خریداری کند. . 

آقای چاوز گفت: «خرید یک گزینه برای هر چیزی، مانعی در برابر نزولی و امیدی برای صعود است. بنابراین قیمت املاک و دوره زمانی اختیار، دو جزء کلیدی آن قرارداد هستند.

آقای چاوز افزود: “هیچ کس به شما نخواهد گفت که آنها یک برنامه ابهام آمیز [برای فروش املاک NFT] دارند.” اما من معتقدم [در نهایت] تمام املاک و مستغلات قرار است به این طریق، دوره، پایان حکم منتقل شود.»

بر حسب ضرورت، املاک و مستغلات به عنوان یک صنعت همچنان کندتر از سایر بخش‌های اقتصاد در هنگام انطباق با ارزهای دیجیتال و فناوری NFT خواهد بود.

************************************

منبع : بازارNFT ایران

دیسکورد : انجمن متاورس ایران

************************************